Stambena zgrada može se sastojati iz posebnih, zajedničkih i samostalnih delova. Prema zakonu o
stanovanju i održavanju zgrada, posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja
može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.

Zajednički delovi zgrade su: zajednički prostori (stepeništa, ulazni prostori i vetrobrani, tavanski
prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi
vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći
zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i
završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade,
krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne
konstrukcije), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i
kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i
javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su
namenjeni zajedničkom korišćenju).

Samostalni deo zgrade je svaki njen deo koji služi posebnim ili zajedničkim delovima zgrade na
bilomkoji način i čini samostalnu funkcionalnu celinu. To mogu biti skloništa, prostorije za postrojenja
i instalacije davaoca usluga, deo mreže koji ne pripada posebnom ili drugom samostalnom delu
zgrade. Tu ne spadaju stvari koje su pridodate zgradi i fizički su spojene sa njom, ali ne služe
korišćenju njenih posebnih, zajedničkih ili samostalnih delova i to mogu biti antene, bilbordi, panoi.
Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova

Vlasnik posebnog ili samostalnog dela zgrade, dužan je da:

  • upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog dela ne ometa korišćenje drugih delova
    zgrade;
  • svoj poseban deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava, onemogućava ili remeti
    uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;
  • održava zajednički deo zgrade koji čini sastavni deo njegovog posebnog dela zgrade, u
    granicama mogućnosti vršenja ovlašćenja upotrebe tog dela;
  • učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele
    na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;
  • trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom od strane vlasnika
    samostalnih delova ili lica koja rade po njihovom nalogu, odnosno prolaženje trećih lica radi
    dolaska do određenog posebnog dela zgrade;
  • dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako
    je to neophodno za opravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge
    zakonske obaveze.

Pravo da zahteva ispunjenje obaveza od vlasnika posebnog dela ima svaki vlasnik posebnog dela,
vlasnik samostalnog dela i stambena zajednica, a on je dužan da taj zahtev ispuni.

Upravljanje zajedničkim delovima zgrade

Pisali smo već koje su obaveze stambene zajednice. Kada je upravljanje zajedničkim delovima zgrade,
u okviru svojih nadležnosti Skupština stambene zajednice odlučuje o:

  • donošenju programa održavanja i staranju o održavanju zajedničkih delova zgrade;
  •  donošenju odluke o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju
    poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
  •  preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
  • održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
  • fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu
    zgrade;
  • korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima
    posebnih delova;
  • načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
  • unapređenju zajedničkih delova zgrade;
  • osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima u skladu sa Zakonom
  • postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za
    redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
  • usvajanju izveštaja o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži
    prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za
    realizaciju svake od aktivnosti;
  • visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za
    redovnu upotrebu zgrade.

Kada su zajednički delovi zgrade u pitanju, veoma je važno da se donose odluke koje će činiti
dobrobit svim stanarima ne samo zbog zaštite imovine i života, ili poštovanja zakona, već i kada je
podizanje standarda života u pitanju.

Naime, veoma često, svedoci smo da su zajednički delovi zgrade veoma često van funkcije, a u svakoj
zgradi ili ulazu nalazi se neko ko svaki slobodan prostor zauzima stvarima koje izbacuje iz stana i
ostavlja ih na zajedničkim delovima zgrade, ili ih čak i prisvaja. Kako bi se ova ružna praksa u Srbiji
promenila, novi zakon daje mogućnosti za dovođenje stvari u red, ali i za poboljšanje postojećeg
stanja.

Kompanija ’’Moj Upravnik doo’’ svojim klijentima može obezbediti usluge održavanja zajedničkh
delova zgrade prema svim normativima i standardima.