Novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada uveo je velike novine u našoj zemlji. Donet samo sa jednim ciljem – da bi se uveo red u stambenim zgradama. Naročito u pogledu upravljanja stambenom zajednicom. Zbog toga je norma o uvođenju profesionalnog upravnika izazvala različite reakcije srpskog javnog mnjenja. Opravdano se postavlja pitanje: zašto je dobro imati profesionalnog upravnika zgrade? Koje koristi stanari imaju od toga i koje su prednosti profesionalnog upravljanja zgradom?

Dosadašnja praksa i iskustvo pokazali su da predsednici skupštine stanara nisu imali dovoljno znanja, kompetentnosti, ali i vremena i volje da upravljaju zgradom. Drugim rečima,da bi jedna zgrada bila održavana i normalno funkcionisala, sve je zavisilo od ličnog angažmana i želje predsednika skupštine stanara. Kao posledica ovoga, zgrade su neretko bile zapuštene, zajedničke prostorije prljave i neuređene, a često se kršilo pravilo o kućnom redu i miru na koje se retko ko i obazirao.

Iako novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada pruža mogućnost stanarima da među sobom izaberu upravnika zgrade, o čemu smo pisali u ranijim blogovima, to ne znači da je to nužno i najbolje rešenje za stambenu zajednicu. Postoje višestruke prednosti za same stanare da izaberu profesionalnog upravnika zgrade sa liste koju prethodno odobrava Privredna komora Srbije.

Prvo, profesionalni upravnik zgrade je prošao adekvatnu obuku kako bi obavljao ovu dužnost, što, makar teorijski, znači da je spreman u svakom trenutkuda reši ili da se u najkraćem roku angažuje u rešavanju svih problema u stambenoj zajednici.

Obaveze profesionalnih upravnika zgrade

Dalje, profesionalni upravnik zgrade načelno ima iste obaveze kao i dosadašnji predsednici skupštine stanara, ali je njegova uloga u održavanju i upravljanju zgradom daleko naglašenija, tim pre što profesionalni upravnik ima obavezu naknade štete u slučaju da zgrada ili stanari, zbog njegovih propusta u radu pretrpebilo koju vrstu štete, što do sada nije bio slučaj sa predsednicima skupštine stanara.

S obzirom na to da je za stambenu zajednicu, kao pravno lice, najbitnije normalno funkcionisanje i redovno održavanje, profesionalni upravnik zgrade ima obavezu da prima sve prijave kvarova i drugih problema u zgradi (nepoštovanje kućnog reda, buka, nemiri, kao i drugi štetni uticaji u zgradi) svakog dana u nedelji 00-24 časa.

Drugim rečima, stanari se u svakom trenutku mogu obratiti profesionalnom upravniku u slučaju nekog problema u zgradi, a on je dužan da u najkraćem roku zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa. Dakle, iako on ne rešava neposredno nastali problem u zgradi, profesionalni upravnik morada preduzme sve što je u njegovoj moći da se u što kraćem roku taj problem otkloni, to mu je zakonska obaveza.

Prednosti za stanare

Moramo naglasiti da je ovo velika prednost za stanare, jer se u dosadašnjoj praksi pokazalo da otklanjanje problema u zgradi najčešće zavisi ili od samovolje predsednika skupštine stanara ili od samoinicijativnog organizovanja samih stanara. Novi Zakon sve ove dileme otklanja.

Profesionalni upravnik zgrade, dalje, zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, organizuje i obezbeđuje izvršenje radovana hitnim intervencijama u stambenoj zajednici, vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice, organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade, kontroliše da li se ovi radovi izvode, a takođe se stara i o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Red i mir oko tebe, red i mir u tebi.

Kontrola rada upravnika zgrade

Ono što je bitno reći da stanari u svakom trenutku mogu da provere rad profesionalnog upravnika zgrade. Prema novom Zakonu, profesinalni upravnik je dužan da podnese izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ukoliko drugačije nije ugovoreno. Ovo praktično znači da će njegov rad biti transparentan „da podleže sudu javnosti“, i da neće moći da sakrije eventualne manjkavosti u pogledu upravljanja zgradom, kao što je do sada, veoma često, bio slučaj sa predsednicima skupštine stanara.

Kao što smo već naglasili, profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koja ona trpi zbog njegovih propusta u radu, ali takođe on odgovara i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade ukoliko zbog propusta u radu vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade pretrpi bilo koju štetu.

Koliko košta profesionalni upravnik

Naravno, profesionalni upravnik zgrade je za svoj rad plaćen, odnosno ima pravo na naknadu (250-300 dinara po stanu, pri čemu se cena određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja) i upravo taj finansijski momenat je izazvao velike kontroverze u srpskoj javnosti jer profeisionalno upravljanje zgradom povećava stanarima troškove održavanje zgrade. Međutim, iako na kratak rok stanari imaju neznatno uvećanje troškova, posmatrano na duži rok, profesionalno upravljanje zgradom povećava cenu nepokretnosti (zgrade, odnosno stana), a i vlasnicima stana i posebnih delova zgrade donosi samo uštedu zbog kvaliteta usluge koju im profesionalni upravnik zgrade pruža.

Sa svim obavezava, pravima i nadležnostima profesionalnog upravnika koje propisuje novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, svakodnevni problemi u zgradi će, dakle, biti brže, bolje i efikasnije rešavani, a samim tim i stanari imati normalan život u stambenoj zajednici.